ECOPRESS - Информационное агентство - оперативная финансовая информация, курсы валют, индексы  каталог сайтов  служба переводов
23.10.2018

 

Twitter   
Новости
Экономика РБ
Банковские новости РБ
Финансовые рынки РБ
Новое в законодательстве
Международные связи
Союзное государство
Страны СНГ и Балтии
Международные новости
Подписка
Статьи
Контакты
Тел.: (017) 293-40-43
E-mail: registr@ecopress.by


НОВОСТИ


МЕХАНИЗМ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА БИЗНЕС-ЦЕНТРОВ В МИНСКЕ ДО СИХ ПОР ИНВЕСТИЦИОННО ПРИВЛЕКАТЕЛЕН – ЭКСПЕРТ
17:55 18.09.2018

Еще несколько лет назад долевое строительство офисов предлагалось в 28 бизнес-центрах Минска, а для привлечения дольщиков, достаточно было просто огородить участок застройки и повесить паспорт объекта. Сейчас в активном предложении осталось только 3 бизнес-центра, а интерес покупателей существенно ослабел.

По словам руководителя «Твоя столица • Недвижимость для Бизнеса» Андрея Астрейко, механизм долевого строительства коммерческой недвижимости сформировался в начале 2000-х годов.

«Его популярность в первую очередь была обусловлена наблюдавшимся в то время дефицитом современных площадей. Поскольку имеющихся площадей не хватало, то новые надо было построить. Но лишь редкие застройщики обладали необходимым капиталом, для самостоятельного строительства. Поэтому многие из них пошли путем привлечения средств будущих покупателей – дольщиков. Тем более это позволяло существенно повысить рентабельность проектов. Наибольшую популярность и востребованность среди коммерческой недвижимости механизм «долевки» получил в сегменте офисов. В результате развития бизнеса требовались новые и современные рабочие места. Поэтому, когда в начале 2000-х стали появляться первые «стеклянные» бизнес-центры, на них начал формироваться мощный спрос. Глядя на них, с каждым годом все больше компаний хотело выбраться из некогда считавшихся весьма престижными, зданий «советских» НИИ, но не могли найти подходящих вариантов. Но как известно, спрос при недостатке предложения увеличивает цены. И поэтому имевшиеся на вторичном рынке офисы предлагались просто по космическим ценам и ставкам аренды. И в этой ситуации возможность построить современный офис по демократичным ценам, благодаря вступлению в «долевку» на начальных стадиях строительства, выступало реальным выходом для всех «страждущих», – сказал А. Астрейко.

Он отметил, что значительную долю среди дольщиков занимали инвесторы-физлица, приобретавшие офисы для последующей сдачи в аренду.

«Именно тогда понятие «офис в бизнес-центре» стало обретать не только сугубо рабочий, но и инвестиционный смысл. Например, в 2004 году стоимость долевого строительства кв. м в офисном центре, располагающемся в районе Немиги, составляла от 750 USD. Даже если еще к этому прибавить стоимость чистовой отделки порядка 150 USD/кв. м, то все равно при арендной ставке в 15 EUR/кв. м с НДС собственник построенного офиса мог рассчитывать на доходность выше 20% годовых. И это не говоря про потенциал роста стоимости самого офиса, ведь в 2004 г. никто не мог предугадать падение рынка через несколько лет. К слову, в начале 2012 г. стоимость долевого строительства кв. м аналогичного офиса уже поднялась до отметки 1700 USD с НДС», – сказал А. Астрейко.

Руководитель «Твоя столица • Недвижимость для Бизнеса» подчеркнул, что интерес к офисной «долевке» с разной степенью активности продолжался до 2015 г., когда началась очередная волна кризиса, и в частности, за январь 2015 курс доллара резко вырос практически на 40%.

«Для «рублевой зоны» это было сильным потрясением. К этому времени офисный дефицит уже прошел, и поэтому действовавшие до этого цены потребовали корректировки в сторону снижения. Продавцы вторичного рынка начали реагировать раньше, чем застройщики, поэтому цены на вторичном рынке первыми пошли вниз. Оно и понятно, когда продаешь один или два офиса, гораздо легче пойти на уступки в цене. Тем более, если нужны деньги. А когда необходимо спланировать стратегию продаж целого бизнес-центра площадью в несколько тысяч кв. м, то дисконт даже в 50 USD на кв. м существенно снижает закладываемую в бизнес-план выручку застройщика. Но на тот момент, в ситуации падения рынка, единственным правильным выходом было действовать на опережение, снижая цены. Но все рассчитывали, что скоро ситуация стабилизируется и все вернется на круги своя. В итоге, к 2016 г. стоимость офиса с отделкой на вторичном рынке не только сравнялась со стоимостью долевого строительства, но и в ряде случаев была даже ниже. В этой ситуации и компаниям, приобретавшим офисы в личное пользование, и инвесторам, приобретавшим офисы для последующей сдачи в аренду, было выгоднее выбрать что-нибудь на «вторичке», чем ввязываться в экономически нестабильное время в долевое строительство. Этому способствовала лояльность продавцов и достаточно широкий выбор – в среднем на вторичном рынке предложение составляло порядка 10 тыс. кв. м готовых офисов в бизнес-центрах», – пояснил А. Астрейко.

Эксперт отметил, что против «долевки» играли и другие факторы: вместе с ценами снижались и ставки аренды, что снижало инвестиционную доходность офисов и тем самым уменьшало количество желающих приобрести офис для сдачи в аренду. А компании, ранее рассматривавшие возможность приобретения офиса в собственность, не желая «замораживать» деньги в дешевеющей недвижимости, стали массово переориентироваться на аренду.

«Снижение спроса до минимума постепенно заставило часть застройщиков достраивать бизнес-центры за собственные средства, строительство некоторых проектов растянулось на годы, а некоторые проекты остались просто на бумаге. В итоге, сейчас в активном предложении долевого строительства находится 3 бизнес-центра («Имперский», Loft и на ул. Некрасова), в то время как в 2015 г. их насчитывалось 28. В настоящее время предпосылки к увеличению востребованности объектов «долевки» уже есть: это и разница в ценах между долевым строительством и вторичным рынком, и нехватка офисов площадью 500+ кв. м, и увеличение стоимости аренды. Все это делает механизм долевого строительства бизнес-центров инвестиционно привлекательным. Поэтому, мы полагаем, что офисную «долевку» еще рано списывать со счетов», – сказал А. Астрейко.


 вернуться
Финансовая информация
в свободном доступе
Курсы валют в режиме on-line
Цены на драгметаллы в слитках в банках Минска
Залоговое имущество
Международные системы денежных переводов
Изменения курсов обмена наличной валюты в банках Минска в режиме on-line
Курсы валют НБ РБ
с 23.10.2018
валюта курс
EUR 2.4197
USD 2.0988
RUB 3.2132
все курсы архив

Итоги торгов на БВФБ
на 22.10.2018
валюта курс +/-
EUR 2.4197 +0.0027
USD 2.0988 -0.0132
RUB 3.2132 +0.0036
все курсы архив

Курсы в банках
на 23.10.2018
валюта покупка, max продажа, min
EUR 2.4020 2.4150
USD 2.0980 2.1050
RUB 3.2050 3.2200
подробнее

Конвертация в банках
на 23.10.2018
валюта покупка, max продажа, min
EUR/USD 1.1420 1.1490
EUR/RUB 74.6000 75.2000
USD/RUB 65.2000 65.7000
подробнее
Финансовая информация
в свободном доступе
Изменения курсов обмена наличной валюты в банках Минской области в режиме on-line
Изменения курсов обмена наличной валюты в банках Бреста в режиме on-line
Изменения курсов обмена наличной валюты в банках Витебска в режиме on-line
Изменения курсов обмена наличной валюты в банках Гомеля в режиме on-line
Изменения курсов обмена наличной валюты в банках Гродно в режиме on-line
Изменения курсов обмена наличной валюты в банках Могилева в режиме on-line
 
наверх главная
 
Copyright © 1997-2018, ИА "ЭКОПРЕСС". Условия использования информации, размещенной на сайте